Земельные участки, ограниченные в обороте: что это значит, как их ограничивают и почему? Земельные участки изъятые из оборота Земельный кодекс рф ст 27 ч 8

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами:

1. 1. ограничение оборота земельных участков по объекту (ст. 27 ЗК РФ - перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков);
   2. ограничение оборота по субъектам ;
   3. установление особого порядка совершения сделки .

Ограничение оборота земельных участков по объекту

Ограничение оборота земельных участков по объекту установлено ст. 27 ЗК РФ.

Земельные участки, изъятые из оборота:

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);
   2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
   3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
   4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
   5. объектами организаций органов государственной охраны;
   6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
   7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
   8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
   9. воинскими и гражданскими захоронениями;
   10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельные участки, ограниченные в обороте

Ограничиваются в обороте не изъятые из оборота и находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (ст. 27 ЗК РФ):

1. 1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
   2. из состава земель лесного фонда;
   3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
   4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия , историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
   5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
   6. в границах закрытых административно-территориальных образований;
   7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
   8. предоставленные для нужд связи (утратил силу с 1 марта 2015 г. );
   9. занятые объектами космической инфраструктуры;
   10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
   11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
   12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
   13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
   14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельные участки, изъятые из оборота , не могут

• • предоставляться в частную собственность, а также
  • быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, ограниченные в обороте , не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков по субъектам

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

1. 1. сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
   2. особо охраняемых природных территорий (ст. 95 ЗК РФ);
   3. приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ (ст. 15 ЗК РФ).

Ст. 95 ЗК РФ устанавливает, что з емли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Установление особого порядка совершения сделки с земельным участком

Например, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

8) утратил силу;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями.

В исключительных ситуациях земельные участки могут быть изъяты у их владельца для государственных и муниципальных нужд.

В отечественном законодательстве предусмотрены ситуации, при которых участки могут быть изъяты из оборота для нужд государства или МО.

Например, речь идет о ситуациях, когда участок изымается для прокладки автотрассы федерального значения или ЛЭП (в соответствии с 49 ст.Земельного кодекса).

При этом бывшему собственнику полагается компенсация за изъятый земельный участок.

Согласно последней редакции ЗК материальное возмещение полагается не только владельцам, но и арендаторам; лицам владеющим землей на основании /

Помимо денежной компенсации владельцам участков, которые понадобились государству, при наличии их согласия на это может быть предоставлен другой аналогичный по назначению участок.

В 2015 году порядок изъятия участков несколько изменился, а в Земельном кодексе появилась отдельная глава 7.1, которая регламентирует данный вопрос. В частности, законодатели существенно сократили сроки, которые отводятся для изъятия.

Если ранее собственника нужно было оповестить минимум за год до начала этой процедуры, то теперь – только за три месяца.

Основания для принудительного изъятия

Решение об изъятии ЗУ может быть принято только (в соответствии с 279 ст. ГК РФ):

• федеральными властными структурами;
• органами исполнительной ветки власти субъектов РФ;

Но с 2015 года в ЗК появилось одно нововведение: инициатива об изъятии может исходить не только от государства, но и от недропользователей, естественных монополий и прочих организаций. Эта мера принята, в том числе, для целей экономии бюджетных средств. Так как в данном случае возмещение за недвижимость должны будут уплачивать инициаторы изъятия.

Одной из наиболее распространенных целей инициирования процедуры изъятия является застройка.

В последние годы нередко практиковалась практика изъятия при подготовке Олимпиады в Сочи, саммита АТЭС во Владивостоке, в ходе строительства Новой Москвы.

Гражданское законодательство содержит и другие основания изъятия участка. Это может быть:

1. для участия в госпрограммах развития.
2. Национализация земли и ее конфискация.
3. Изъятие угодий, которые были переданы лицу с нарушением правовых норм.
4. Прекращение владения участком, который эксплуатировался с нарушением правил недропользования. Например, его эксплуатация противоречит определенной , методы использования приводят к ухудшению плодородного слоя и экологических характеристик, невыполнение определенных мероприятий по защите плодородного слоя и пр.
5. Изъятие участка за налоговые долги.

Последние три варианта изъятия не предполагают выплату компенсации собственнику.

Принудительная процедура изъятия земельного участка для муниципальных нужд

В процессе процедуры принудительного изъятия можно выделить следующие этапы.

Принятие решения об изъятии

Первоначально уполномоченный орган принимает решение об изъятии. В данном документе прописываются:

• характеристики участков;
• указание на объекты недвижимости на них;
• цель изъятия;
• ссылка на документы, на основании которых оно осуществляется;
• наименование организации, которая выступила инициатором процедуры (если таковая имеется).

Информирование заинтересованных лиц о предстоящем изъятии

После того как решение принято у властей есть 10 дней, чтобы проинформировать о нем собственников или других заинтересованных лиц. Для этого сведения размещаются на официальном портале и в печатных СМИ. Копия решения в обязательном порядке направляется в Росреестр и собственникам.

Владелец участка считается должным образом уведомленным после личного получения копии письма об изъятии или же возврата отправителю заказного письма. Решение об изъятии может быть оспорено собственником через суд в течение трех лет.

Выплата собственнику компенсации в виде выкупной цены.

Возмещение выплачивается собственникам в виде выкупной цены участка. Она определяется по оценке, произведенной на дату принятия решения. При определении цены выкупа учитывается не только кадастровая стоимость участка, но и убытки от изъятия, а также упущенная выгода владельца. Если на участке расположена недвижимость, то в компенсацию включают ее стоимость.

Важно отметить, что при определении величины компенсации не учитываются объекты и их улучшения, которые были совершены на изымаемом участке без разрешения уполномоченных инстанций (например, самострои) или произведенные вопреки положениям договора или разрешенному использованию.

Величина возмещения рассчитывается максимум за 60 дней до получения собственником соглашения.

Подписание соглашения об изъятии.

В завершении процедуры собственник участка подписывает с представителями власти соглашение об изъятии. Если на нем расположен объект недвижимости, то в отношении него подписывается отдельный документ.

1. Если собственник согласен с условиями, то он направляет подписанный экземпляр соглашения в уполномоченный за изъятия орган. После чего последний передает документ для регистрации в Росреестр и отметка о правообладателе данного участка аннулируется. Бывшему собственнику остается дождаться поступления выкупной компенсации на свой банковский счет.
2. Если он никак не отреагирует на соглашение в течение 3-х месячного срока, то органы госвласти вправе обратиться в суд для принудительного изъятия участка и недвижимости. При получении положительного постановления суда участок изымается для госнужд без согласия собственника.
3. Если владелец участка не согласен с предложенными условиями, то он вправе предложить альтернативный вариант с приложением подтверждающих его позицию документов. Обычно главным спорным вопросом становится выкупная стоимость участка. Правообладатель может подтвердить необходимость увеличения выкупной цены, приложив подписанный ранее (заключенный недавно). Также эксперты рекомендуют провести независимую оценку стоимости недвижимости в оценочной компании и приложить ее результаты к встречному предложению. Но стоит учитывать, что расходы по оценке ложатся на плечи собственника.

Судебная практика

Нередко инициатива о судебном разбирательстве исходит от членов садоводческого товарищества, которых на собрании СНТ исключили из ее членов и изъяли участок. Причины может быть самые разнообразные: от длительной не эксплуатации участка до задолженности по членским взносам. На самом деле правда в данном вопросе на стороне собственников участка.

Решение вопроса изъятия участка не относится к компетенции собрания садоводов. Оно может быть принято только органами местного самоуправления.

Что касается участка, то привлечь собственника к ответственности может только прокуратура и суд.

СНТ может только исключать определенное лицо из состава товарищества. Поэтому суды удовлетворяют подобные иски и возвращают незаконно изъятые участки в пользование собственников.

Судебная практика относительно изъятия земельных участков позволяет решить несколько важных вопросов. Так, выводы судов показывают, что:

1. Выкуп должен определяться на момент рассмотрения спора, а не принятия решения об изъятии.
2. Цена рассчитывается от категории участка, установленной до инициации процесса выкупа.
3. Владелец вправе обратиться в суд для изменения выкупной цены.
4. При уклонении собственника от получения уведомления о принудительном изъятии оно может быть запущено автоматически.
5. При несоблюдении госвластями регламента изъятия участок может быть возвращен собственнику.
6. Арендаторы участка также вправе получить компенсацию при изъятии наравне с собственниками.

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, регулирующей вопросы оборотоспособности объектов гражданских прав, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Т.е. объекты гражданских прав можно объединить в три группы: 1) оборотоспособные - они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому; 2) изъятые из оборота - это такие виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается; должны быть прямо указаны в законе; 3) ограниченно оборотоспособные - это такие виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; определяются в порядке, установленном законом. Регулирование вопросов, связанных с оборотоспособностью земельных участков, отнесено к сфере земельного права Изъятые из оборота - это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота; не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: а) государственными природными заповедниками и национальными парками Статья 95 ЗК РФ содержит порядок регулирования оборота земель особоохраняемых природных территорий. б) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; в) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; г) объектами организаций Федеральной службы безопасности; д) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; е) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; ж) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; з) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; и) воинскими и гражданскими захоронениями; к) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства за исключением ряда случаев, в частности изъятия земельных участков из оборота. С другой стороны, там же установлено правило о том, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Согласно ст. 22 3К РФ , изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно, п. 4 ст. 35 ЗК РФ . в том случае, если происходит отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с указанными ранее основаниями, данное отчуждение (даже если и объект недвижимости, и земельный участок принадлежат одному лицу) вместе с земельным участком не производится. При этом отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с отчуждением земельного участка, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц;

Ограниченные в обороте - это земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте; не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: а) в пределах особоохраняемых природных территорий, не указанных в списке изъятых из оборота земельных участков. Это природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особоохраняемые природные территории. б) в пределах лесного фонда за исключением случаев, установленных федеральными законами; в) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда; г) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; д) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные как изъятые из оборота; е) не указанные в числе изъятых из оборота земельных участков в границах закрытых административно-территориальных образований; ж) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; з) предоставленные для нужд связи; и) занятые объектами космической инфраструктуры; к) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; л) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; м) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Данным законом установлено следующее:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме указанные структуры о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя;

Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Данный договор может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. В том случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 (регулирующей права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %, на земельные участки или доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), ст. 4 закона («О предельных размерах и требованиях к местоположению земельных участков»), к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 закона, устанавливающей обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

б илет 16 вопрос 1

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения (ГКОЗ СХ) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственного комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом.

Предметом оценки являются:

Плодородие сельскохозяйственных угодий;

Технологические характеристики участков;

Местоположение (удаленность) участков по отношению к пунктам реализации продукции полей и ферм и по отношению к местам баз снабжения

Определение значения кадастровой стоимости участков как средств производства по экономическим показателям.

ГКОЗ СХ – совокупность административных и технических мероприятий основанных на определении кадастровой стоимости земельных участков в границах сельскохозяйственных организаций и административно – территориальных образований на определенную дату;

ГКОЗСХ проводится в соответствии с методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель с.х назначения, утвержденными приказом МЭРТ РФ 145 от 4 июля 2005 г.

ГКОЗСХ проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

1. Первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

2.Второй этап: определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется в следующей последовательности:

определение интегральных характеристик сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

определение расчетного рентного дохода;

определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Определение удельных показателей ГКОЗС угодий в границах административных районов, землевладений осуществляется на основе:

данных почвенных обследований, материалов IV тура и внутрихозяйственной оценки земель;

показателей оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации (первый этап) и земельно-оценочных районов.

Земельно-оценочная информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) на срок капитализации, равный 33 годам.

УПКСЗ= Р х 33,

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка.

земельный участок договор аренда

По общему правилу, закрепленному в ст. 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты или не ограничены в обороте. Указанное правило допускает возможность изъятия и ограничения в обороте объектов гражданских прав земельным законодательством.

Изъятия из оборота земельного участка происходит путём указания в законе, непосредственно вида земельного участка нахождение, в обороте которого не допускается.

Исчерпывающий перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п.4 ст. 27 ЗК РФ. Согласно указанной статье из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Обоснованность отнесения земельных участков к той или иной категории вызвана, по-мнению А.П. Анисимова, «не столько субъективными политическими причинами, сколько причинами более объективными - экономическими». Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т.; отв.ред.д-р юрид. наук, проф. А.Я. Рыженков. -М.: Новый индекс,2009.-С.80.

Необходимо учитывать, что хотя в ЗК РФ перечень земельных участков, изъятых из оборота, сформулирован как исчерпывающий, он несколько шире. Например, изъятыми из оборота будут являться земельные участки, на которых располагаются посольства иностранных государств либо иные объекты в соответствии с нормами международного права.

Таким образом, земельный участок, являясь объектом гражданских прав, может быть изъят из оборота, что влечет за собой невозможность переход права собственности, и иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности посредством совершения гражданско-правовых сделок. Кроме того, согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, изъятые из оборота не предоставляются в собственность, именно поэтому в судебной практике не возникает вопросов при рассмотрении споров, объектом которых являются земельные участки, изъятые из оборота.

§ 3. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ОГРАНИЧЕННЫЕ В ОБОРОТЕ

Положения об отчуждении земельных участков установленное в п.3 ст. 129 ГК РФ, продублировано в ст. 13 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.01.1996.- №5.- Ст. 411. где установлено, что нормы, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

На основе этого положения ст. 27 ЗК РФ были установлены ограничения оборотоспособности земельных участков. Анализ положений указанной статьи дает основания полагать, что режим земельных участков ограниченных в обороте, предполагает, что такие земельные участки не предоставляются в частную собственность, но могут принадлежать определенным субъектам, указанным в федеральных законах, или оборот которых допускается по специальному разрешению.

В научной юридической литературе отмечается, что ограничение оборота земельных участков может быть проведено по разным признакам. В частности, В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов, Д.В. Литвинов указывают, что «в ст.

27 ЗК РФ ограничение оборота земельных участков установлено по объекту, субъекту и через установление особого порядка совершения сделки». Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право: учебник.-М.: Юридическая фирма Частное право, 2010.-С. 39.

Ограничение оборотоспособности земельных участков по объекту, выделяют в отдельную группу исходя из подп. 1 п. 5 ст.27 ЗК РФ, где содержится перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таковым относятся земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, где располагаются природные комплексы и объекты, имеющие особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, за исключением земель заповедников и национальных парков, которые изъяты из оборота, а так же согласно ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан.

Так же ограничиваются в обороте земельные участки из состава земель лесного фонда, к которым относятся земельные участки, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины др. и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.), и земельные участки в пределах, которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гидротехнические сооружения, а так же водные объекты в первом и втором поясах зон санитарной охраны, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

К ограниченным в обороте относятся земельные участки занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров, предоставленные для нужд связи, занятые объектами космической инфраструктуры.

Так же ограниченны в обороте земельные участки, предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств и земельные участки загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами.

Следующий критерий, по которому происходит ограничение оборота земельных участков это ограничение по субъектам, выражающиеся в установлении законом круга лиц которым запрещено приобретать земельные участки определенных категорий. Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается указом Президента РФ и на иных установленных федеральными законами особо охраняемых территориях РФ. Кроме того ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запрещает передачу указанным лицам в собственность земельных участков и долей на земли сельскохозяйственного назначения, они могут только пользоваться такими земельными участками на праве аренды.

Еще одним критерием ограничения оборота земельных участков выступает особый порядок совершения сделки.

Процедура продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения предусмотрена п. 2 ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указано, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Таким образом, субъект РФ и орган местного самоуправления обладает преимущественным правом покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Подводя итог в рассмотрении вопроса об ограничении оборотоспособности земельных участков, как объектов гражданских прав, можно сделать вывод, что гражданским законодательством в п.3 ст. 129 ГК РФ, допускается возможность ограничения оборота земельных участков законами о земле, поэтому перечень земельных участков ограниченных в обороте установлен в ст. 27 ЗК РФ.

Анализ указанной статьи позволяет сделать вывод, что ограничение оборотоспособности земельных участков может быть установлено по субъектному и объектному признаку. Ограничение по субъективному признаку предполагает установление законом круга лиц, которые не могут приобрести в собственность земельные участки определенной категории, а ограничение по объективному признаку проявляется в использование земельных участков лишь по специальному разрешению, в этом случае речь идет о возможности земельного участка выступать предметом сделки, лишь по специальному разрешению.